МКСО выпустил Международные стандарты оценки - издание 2005 г. это Международное применение оценки 1 " Оценка для финансовой Оценка стоимости при наличии опасных и токсичных веществ : Руководство 8.
Международные стандарты оценки МСО 99 и 2000. Учет экологического\r фактора в современных западных методиках и стандартах оценки
Оценка экологического ущерба при определении стоимости земельных участков О.Е. Медведева профессор Государственного университета управления, доктор экономических наук Сегодня невозможно игнорировать экологический фактор при оценке недвижимости, земли, инвестиционных проектов, планировании землепользования, выборе вариантов развития территории, проведении анализа наиболее эффективного использования земли, регулирования градостроительной деятельности. В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором, или фактором окружающей среды, понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на ее рыночную стоимость. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды, как уровень загрязнения основных природных сред - воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение; наличие красивого вида, зеленых массивов, привлекательной архитектурной среды; наличие или отсутствие поблизости свалок, неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представление о качестве окружающей среды. Основная составляющая учета экологического фактора при оценке недвижимости -стоимостная оценка негативных социально-экономических последствий загрязнения окружающей среды - экологического ущерба. Однако возможно и положительное проявление этих процессов, выражающееся в повышении привлекательности экологически чистых мест и красивых ландшафтов. Такие последствия могут проявляться следующим образом: • на макро- и региональном уровне - это обесценивание недвижимости на определенной территории и потеря полезных свойств земли, природных объектов или, наоборот, повышение стоимости недвижимости в районах с чистой окружающей средой и красивыми ландшафтами; • на уровне конкретного объекта оценки - инвестиционного проекта, дома, земельного участка, фирмы или действующего предприятия - это влияние на его стоимость положительных и отрицательных экологических факторов, тех государственных ограничений и экономических санкций, которые направлены на предотвращение экологического ущерба, сохранение приемлемого качества окружающей среды и привлекательного внешнего облика территорий. Они проявляются большей степенью в финансовой ответственности за невыполнение этих требований. Деятельность, связанная со всеми аспектами учета социально-экономических последствий экологического фактора, является сравнительно новой, динамично развивающейся отраслью экономической теории и практики, охватывающей довольно большое количество направлений, одним из которых является оценка непосредственно экологического ущерба и связанных с ним финансовыми потерями, потенциальной и фактической финансовой ответственностью и компенсационными или страховыми выплатами. Большая часть теоретических и методологических положений оценки экологического ущерба разработана в рамках такой экономической дисциплины, как экономика природо- пользования и охрана окружающей среды. Но в настоящее время экологические параметры стали настолько сильно влиять на стоимость недвижимости, бизнеса, что их оказалось невозможно игнорировать в оценочной деятельности, что, в свою очередь, потребовало разработки соответствующего инструментария и методологии их оценки. В рамках дисциплины «оценка стоимости имущества» оценка стоимости начинает формироваться в самостоятельное направление оценочных работ, связанное с оценкой экологического вреда или стоимости убытков и ущерба, вызванных негативным воздействием, как на объекты недвижимости, так и на окружающую среду, природные ресурсы, здоровье людей. Оценка экологического вреда (ущерба) выделяется как самостоятельное направление в международных и европейских стандартах оценки, в американской литературе по оценке недвижимости. Оценка экологического состояния земельного участка и находящихся на нем зданий рассматривается как один из этапов оценочных работ. В России эта процедура в практике оценки стоимости недвижимости пока не распространена, но она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией. Оценка экологического ущерба проводится для таких целей, как: • взыскание компенсаций за причиненный вред природным ресурсам и окружающей среде в результате нарушения природоохранного законодательства; • установление компенсационных платежей для возмещения экологического вреда при получении разрешений на осуществление хозяйственной деятельности (застройка территории, недропользование, осуществление инвестиционных проектов, затрагивающих окружающую среду); • подготовка разделов «Оценка воздействия на окружающую среду» при разработке проектов хозяйственной деятельности; • проведение экологической экспертизы и принятие решения о допустимости или недопустимости строительства конкретных объектов. Применение процедуры оценки экологического ущерба также возможно: • при планировании развития территории; • при предъявлении исков о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков у собственников, владельцев, пользователей; • при расчете страховых платежей при страховании ответственности за риск загрязнения природной среды в результате хозяйственной деятельности, например при добыче нефти и газа или иных полезных ископаемых. Однако эти направления пока не развиваются. В целом для современной России оценка экологического ущерба является практически новым направлением оценочной деятельности. Для стран Европы и Америки оценка экологического ущерба и связанных с ним финансовых рисков является обязательной составляющей процедуры оценки стоимости недвижимости, инвестиционных проектов, получения кредитов. К сферам применения данной процедуры относятся: • оценка недвижимости, земельных участков (основные методологические положения зафиксированы в Международных стандартах оценки (МСО-2002) [1] и Европейский стандартах оценки (ЕСО - 2000) [2]; • получение кредитов: - процедура «Environmental due diligence»; - оценка имиджевых рисков; - процедура консультаций с общественностью Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР); - политика принудительного переселения Всемирного банка [3, 4, 5]; • проектный анализ; • страхование финансовой ответственности в случае ущерба, понесенного в результате прошлой и будущей деятельности; • возмещение прошлого ущерба; • затраты на санацию территории. Политика принудительного переселения Всемирного банка направлена на снижение рисков приостановки и закрытия проектов по требованию общественности. Она заключается во включении в проект работ по составлению развернутого плана переселения людей, если проект затрагивает более 200 человек вне зависимости от того, согласны эти люди переезжать в другое место или нет. Считается, что при обычных обстоятельствах они не покинули бы своего места жительства, поэтому их переезд рассматривается как вынужденный или принудительный. Если проект затрагивает меньшее количество людей, то Всемирный банк требует проведения консультаций с общественностью и выработки определенных решений, направленных на снижение имиджевых рисков, то есть рисков, связанных с негативным отношением населения к проекту. Такая же процедура применяется и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). В нашей стране были случаи, когда из-за незнания этих требований инвесторами вопросы кредитования крупных проектов иностранными банками становились весьма проблематичными, процедура их получения удлинялась, а проект существенно удорожался. В зарубежной практике вопросы экономической оценки экологического ущерба получили развитие прежде всего в связи с наличием в законодательстве норм ответственности за причиненный прошлый и настоящий ущерб. Из-за возможности привлечения к ответственности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки [6, 7]. Основными причинами, давшими толчок развитию этого направления оценочной деятельности, стали: • обеспокоенность людей условиями проживания; • жесткие нормы финансовой ответственности и, в частности: - закон США о Суперфонде (1980 г.); - директивы Европейской экономической комиссии (ЕЭК) по охране природы; - Конвенция о гражданской ответственности за ущерб, нанесенный окружающей среде (Лугано,1993); - другие нормативные акты, регулирующие состояние окружающей среды; • давление общественности на финансовые институты и, в частности, Орхусская конвенция 1998 года ЕЭК и ООН «О доступе к информации, участии общественности в процессе принятия решений и доступе к правосудию по вопросам, касающимся окружающей среды»1 [8]; • нежелание инвесторов и кредитных организаций рисковать из-за возможных финансовых потерь, обусловленных экологическими факторами. Во многих странах, в наибольшей степени ощутивших последствия разрушительного воздействия негативных факторв на окружающую среду, сформировались законодательные базы, заставляющие природопользователей принимать меры для снижения негативного воздействия и ликвидации экологического ущерба. Примером наиболее жестких правовых норм в сфере охраны окружающей среды стал Закон США «О действиях в отношении окружающей среды, компенсации и ответственности»2, установивший материальную и финансовую ответственность за причинение ущерба природной среде и в дальнейшем получивший название Закона о Суперфонде. Основной 1 Орхусская конвенция, получившая свое название по месту подписания - датскому городу Орхусс, является первым международным документом, регулирующим процедурные вопросы доступа граждан к экологической информации, учета мнения общественности на ранних стадиях принятия решений о строительстве различных объектов и возможности людей в судебном порядке оспаривать те или иные решения, затрагивающие окружающую среду. 2 Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act-CERCLA. целью принятия Закона о Суперфонде была ликвидация большого количества свалок и деградированных земель. Главная особенность указанного Закона заключается в том, что он применяется к причинителям вреда вне зависимости от того, когда был причинен экологический ущерб - до принятия данного Закона или после. После выхода Закона о Суперфонде в США на восстановление окружающей природной среды стали расходоваться многомиллиардные суммы. Так, к 1996 году финансирование очистных работ составило 11,9 миллиарда долларов. Иски в возмещение причиненного в прошлом ущерба достигали огромных размеров и составляли сотни миллионов долларов. В целом восстановление заброшенных земельных районов было оценено в 650 миллиардов долларов. Закон о Суперфонде определил круг лиц, которые могут быть потенциально ответственны за финансирование очистных работ. К ним были отнесены: • настоящие владельцы мест нахождения отходов; • бывшие владельцы, в чьей собственности находилось место нахождения отходов на момент их удаления; • производители опасных отходов, которые отдавали распоряжения об их удалении в этом месте; • транспортировщики опасных отходов, которые выбирали это место для удаления отходов. По Закону о Суперфонде к ответчикам применяется строгая, солидарная и имеющая обратную силу ответственность. Кроме того, при продаже и покупке недвижимости ответственность ложится как на бывших, так и на новых владельцев и управляющих. Строгая ответственность, устанавливаемая Законом, означает, что ответчик обязан возместить ущерб независимо от того, виноват он в загрязнении или нет. Иначе говоря, во внимание не принимается, как действовал ответчик - добросовестно и с соблюдением правил или же халатно. Солидарная ответственность означает, что ущерб является неделимым и не может быть отнесен к каждому ответчику пропорционально его вкладу, то есть каждая сторона отвечает за весь нанесенный ущерб. Иными словами, любое лицо, потенциально ответственное за причиненный ущерб, можно обязать возместить 100 процентов затрат, даже если оно поместило на свалку лишь 1 процент находящихся там отходов. Например, власти Нью-Йорка обязали оплатить стоимость очистки городской свалки ряд фирм, которые никогда не поставляли туда отходов, так как вывозили свои отходы на специально оборудованный полигон, только на основании того, что перевозчик отходов, дав взятку городскому чиновнику, отправил груз на городскую свалку. Согласно Закону о Суперфонде тот факт, что ответчикам ничего не было об этом известно, не принимался во внимание. Действие жестких норм этого Закона привело к тому, что рынки недвижимости стали очень чутко реагировать на вопросы, связанные с загрязнением окружающей среды. Стали развиваться процедуры проверок, снижающие риски приобретения недвижимости, обремененной экологическими долгами. Например, для предотвращения перехода ответственности и снижения стоимости капитала новый владелец при заключении контракта требует гарантии от убытков путем страхования ответственности за прошлую деятельность в связи с тем, что кредитор как оператор при финансовом управлении объектом также несет ответственность за экологический ущерб. Процедура «environmental due diligence» стала обычным явлением при займах по сделкам с недвижимостью, в проектном финансировании, финансировании оборудования, кредитных линиях. Термин «due diligence» означает должное усердие, тщательное наблюдение, должную добросовестность или всестороннее исследование достоверности предоставляемой информации применительно к вопросам охраны окружающей среды. Термин «environmental due diligence» означает анализ воздействия на окружающую среду, в рамках которого определяются и оцениваются риски, связанные с загрязнением окружающей среды и с природоохранными действиями правительства. Процедуру «environ-mental due diligence» можно понимать как тщательное или добросовестное исследование вопросов влияния природоохранных требований и норм на стоимость имущества, например предприятия. Данная процедура включает рассмотрение таких вопросов, как выявление обременений приобретаемого имущества финансовыми обязательствами по возмещению причиненного в прошлом экологического вреда, определение возможных выплат и других материальных и финансовых затрат, связанных с выполнением требований по поддержанию определенного качества природной среды. Анализ воздействия на окружающую среду проводится для того, чтобы инвестор или компания, которая может стать покупателем бизнеса или недвижимости, могли убедиться в том, будет ли им выгодна данная операция. Здесь уместно вспомнить знаменитое судебное дело the Fleet Factors Liability. Суть дела заключалась в том, что при банкротстве фирмы ответственность за прошлый ущерб была перенесена на заемщика и имела значительные последствия в деятельности финансовых институтов. Закон о Суперфонде послужил ориентиром для развития правовой основы для восстановления загрязненных земель в странах Западной Европы. Там стали формироваться свои организационные и правовые механизмы в данной сфере, сообразно остроте проблемы, национальным правовым системам, финансовым возможностям и т. д. Однако ключевыми остались те же аспекты, что и в американской модели: вопросы финансирования восстановления качества окружающей среды и эффективное использование института гражданско-правовой ответственности. Таким образом, принимаемые ограничительные меры экологического характера, как в США так и в Западной Европе, оказались столь жесткими, что при покупке бизнеса или недвижимости появилась реальная опасность того, что финансовая ответственность за существование какого-либо загрязнителя, проведение обследования для его обнаружения, а также затраты на ликвидацию загрязнения будут столь велики, что значительно уменьшат стоимость и ожидаемую доходность приобретенного недвижимого имущества. Основными последствиями влияния негативных экологических факторов, загрязнения окружающей среды и введения норм ответственности за причиненный прошлый и настоящий ущерб для конкретных субъектов хозяйственной деятельности - людей, фирм, предприятий - стали: • обесценивание недвижимости в загрязненных и непривлекательных районах; • снижение стоимости проектов (Закон о Суперфонде, директивы ЕЭК): - из-за рисков возникновения финансовой ответственности за прошлый экологический ущерб; - из-за увеличения имиджевых рисков по причине негативного отношения общественности и возможности приостановки, удорожания или запрета реализации проекта по требованию общественности (Орхусская конвенция); - из-за больших компенсационных затрат на переселение людей и возмещение причиненного экологического вреда (процедура консультаций с общественностью Европейского банка реконструкции и развития и политика принудительного переселения Всемирного банка в случае, если проект затрагивает более 200 семей); - из-за больших затрат на санацию территории и выполнение экологических требований (Закон о Суперфонде, директивы ЕЭК, национальные законодательства). На Западе оценка основных составляющих экологического ущерба опирается на нормы, принятые в хозяйственной практике. Исключение составляет оценка ущерба, причиненного окружающей природной среде, то есть природным ресурсам и объектам. Принципы оценки ущерба природным ресурсам и объектам, как правило, закрепляются в законодательстве, а также регулируются специальными процедурами и нормами. В настоящее время существует детально разработанная методическая база оценки экологического ущерба, включая оценку ущерба от хозяйственной деятельности в прошлом и оценку потенциальных финансовых обязательств. Конкретные процедуры и мето- ды предназначены для целей экологического аудита при смене собственности на объекты недвижимости, включая промышленные предприятия и земельные участки, расчета сумм компенсации причиненного ущерба, обоснования мер по охране окружающей среды и управлению риском. Сочетание сравнительно жестких норм ответственности за прошлый экологический ущерб и детально разработанных методов его оценки обусловило тот факт, что в современной хозяйственной практике проведение процедур оценки экологической ответственности стало общепринятым. В свою очередь, оценка ущерба связана с процедурой оценки финансовой ответственности за экологический ущерб, которая иногда называется экологической ответственностью. Такая оценка представляет собой оценку финансовых обязательств, связанных с возмещением экологического ущерба или ущерба окружающей среде. Для мирового правового опыта введение в законодательную практику принципов финансовой и иной ответственности за ущерб окружающей среде стало практически повсеместной нормой. Однако в США и европейских странах эта задача решается по разному. Единых общих правил не выработано. Некоторые источники [6, 7, 9] трактуют термин «экологическая ответственность» как юридическое обязательство осуществить будущие расходы, вызванные прошлым или текущим производством, использованием, выбросом или потенциальным выбросом вредных веществ или иной деятельностью, негативно влияющей на окружающую среду. Потенциальная экологическая ответственность - это экологическая ответственность, которая может возникнуть в будущем (например в случае обнаружения загрязненного объекта, подачи иска от потерпевшей стороны и т. п.) или от будущих законов и норм (например принятия закона, устанавливающего ответственность за ту или иную деятельность или ее последствия). Таким образом, финансовая ответственность за загрязнение выражается в юридических обязательствах осуществить будущие расходы, вызванные прошлым или текущим производством, использованием, выбросом или потенциальным выбросом вредных веществ или иной деятельностью, негативно влияющей на окружающую среду и устанавливается: • при покупке и сдаче в аренду земли, недвижимости; • при взятии в аренду земли, недвижимости; • при совершении сделок с капиталом. Потенциальная финансовая ответственность за загрязнение выражается в потенциальных обязательствах, которые зависят: • от будущих действий или событий (обнаружение загрязненного объекта, подача иска от потерпевшей стороны и т. п.); • от будущих законов и норм (принятие закона, устанавливающего ответственность за ту или иную деятельность или ее последствия). Процедура «Environmental due diligence» заключается: • в выявлении обременений приобретаемого имущества финансовыми обязательствами по возмещению причиненного в прошлом экологического вреда; • в определении возможных выплат и других материальных и финансовых затрат, связанных с выполнением требований по поддержанию определенного качества природной среды, потенциальной финансовой ответственности. Структура экологического вреда (ущерба), подлежащего возмещению согласно принятой международной практике и правовым нормам отдельных стран, включает следующие виды ущерба: 1) ущерб жизни и здоровью; 2) ущерб имуществу; 3) ущерб окружающей природной среде. При этом в каждый из трех видов ущерба может входить исчисление упущенной выгоды (потерянных доходов). В зарубежной практике такой вид убытков также называется экономическими потерями. Кроме того, отдельной категорией в составе ущерба могут рассматриваться расходы на превентивные мероприятия, то есть меры, направленные на предотвращение ущерба. Например, Конвенция о гражданской ответственности за ущерб от деятельности, опасной для окружающей среды (Лугано, 21.06.1993), определяет ущерб как: а) потерю жизни или здоровья; б) потерю или повреждение имущества, отличного от самого производственного объекта; в) потери и убытки вследствие ухудшения окружающей среды, отличные от упоминавшихся в пунктах а) и б), при условии, что компенсация за ухудшение окружающей среды должна быть ограничена стоимостью восстановительных мер, которые были или будут предприняты (кроме упущенных доходов вследствие такого ухудшения); г) стоимость превентивных мер и любые потери и убытки, причиненные превентивными мерами. Экономическая оценка экологической ответственности, в свою очередь, может осуществляться для различных целей, например для оценки потенциальной экологической ответственности в связи с приобретением объектов недвижимости, размещением производств, удалением отходов, выработкой стратегии управления риском и других целей. Согласно практике зарубежных стран ущерб жизни и здоровью определяется в исковом порядке. Возмещению обычно подлежат затраты, связанные с болезнью, включая расходы на лечение, и потерянные доходы. Также может возмещаться моральный ущерб, однако размеры компенсации сильно варьируются. При оценке потенциальной экологической ответственности существует значительная неопределенность в оценке возможных затрат, обусловленных исками об ущербе здоровью. Это связано с тем, что в законодательстве могут отсутствовать ограничения на размер ущерба здоровью и моральный ущерб, возмещение которых можно требовать в исковом порядке, и на сроки давности по такого рода искам. Определенные трудности представляют и оценки медицинских расходов в долгосрочной перспективе. В судебной практике также применяются штрафные санкции, что трудно прогнозировать. Ущерб имуществу возмещается в исковом порядке и определяется на основе стандартных методов оценки его стоимости методами основных методических подходов: затратного, доходного и сравнительного. В связи с тем, что в странах с рыночной экономикой методология и теория оценки рыночной стоимости имущества имеет давнее развитие и довольно широкую практику применения, оценка ущерба имуществу является наиболее отработанной процедурой. Расходы на очистные мероприятия оцениваются на основе соответствующих затрат. Сравнение затрат по альтернативным технологиям проведения очистных мероприятий позволяет отобрать наиболее дешевый вариант очистки. Исходя из сравнения альтернативных вариантов оцениваются и расходы на превентивные мероприятия. Вместе с тем та составляющая экологического ущерба, которая представлена расходами на очистку, является подвижной величиной. Такие расходы зависят, главным образом, от выбранного способа очистки и уровня, до которого эта очистка будет произведена. Оценка ущерба природным ресурсам производится по расходам на их воспроизводство, компенсирующее потери. Воспроизводство включает следующие составляющие: • затраты на восстановление, замещение нарушенных природных ресурсов (первичная реабилитация); • компенсация услуг природных ресурсов (экологических функций экосистем) за период, необходимый для их восстановления до исходного состояния; • расходы на оценку ущерба. В некоторых странах существуют специальные документы, определяющие процедуры оценки вреда, причиненного природным ресурсам. Например, в США принципы и методы оценки ущерба природным ресурсам с целью определения финансовой ответственности сведены в методическом документе «Руководство по оценке ущерба природным ресурсам в соответствии с Законом о загрязнении нефтью» (1997 г.), в котором подробно изложена процедура оценки ущерба и его идентификация. Методики оценки экологического вреда (ущерба) В странах, законодательством которых предусмотрена ответственность за прошлый экологический ущерб, наиболее простой вариант оценки производится в рамках процедуры «environmental due diligence». Оценку осуществляют компании, занимающиеся оценкой недвижимости и предоставляющие инженерные и экологические услуги. Процедура оценки не регламентируется законодательством, однако она является общепринятой в хозяйственной практике. Процедура «environmental due diligence» формализована и состоит из трех этапов (табл. 1). Таблица 1 Этапы Содержание работ I Сбор информации по истории использования строений и земли, история возможного риска загрязнения, обследование места для выявления опасных веществ, нефтепродуктов и выявление иных факторов, которые несут потенциальный финансовый риск II Проведение экологического аудита и лабораторных анализов почвы, подземных и поверхностных вод, материалов, строений; рекомендации по устранению ущерба; расчет затрат III Оценка стоимости устранения экологического ущерба, фактической и потенциальной финансовой ответственности Для определения стоимости экологического ущерба разработаны и используются различные методики его экономической оценки, предназначенные для органов власти или аудиторских фирм, охватывающие как общие случаи загрязнения, так и отраслевые или специфические источники загрязнения. Например, в США применятся стандартизированная процедура оценки ущерба природным ресурсам в результате разливов нефти, которая разработана в целях содействия местным органам власти при предъявлении иска. Хотя применение данной методики не обязательно, но оно является достаточным в случае судебного иска о компенсации ущерба («Руководство по оценке ущерба природным ресурсам в соответствии с Законом о загрязнении нефтью 1997 года» [7]). Согласно этой методике расчет экономических потерь производится по четырем видам деятельности: охота, рыболовство, рекреация, наблюдения за птицами. При хранении отходов размер финансовой ответственности за ущерб определяется по следующим параметрам: 1) вывоз и обработка отходов и почвы. Затраты на вывоз и обработку отходов и почвы зависят от общего количества отходов (обрабатываемых, хранящихся в емкостях, транспортируемых); от варианта хранения отходов (наземные или подземные емкости); от доли отходов, попадающих в окружающую среду; от дальности перевозки; 2) перенос источника подземного водоснабжения. Капитальные затраты на перенос источника зависят от расстояния до ближайшего источника питьевой воды, мощности пласта подземного источника воды, скорости подземной воды; 3) изоляция поверхности. Расходы определяются удельными затратами на изоляцию поверхности отвала и площадью отвала; 4) ущерб жизни и здоровью. Размер ущерба определяется средним размером претензии одного человека в связи с заболеванием, медицинскими расходами и потенциальным количеством пострадавшего населения; 5) дополнительные расходы потребителей на воду; 6) ущерб имуществу. Этот вид ущерба связан со степенью обесценения недвижимости, ценой земли, размером площади возможного загрязнения; 7) ущерб природным ресурсам. Этот вид ущерба определяется площадью загрязненных поверхностных вод, удельными затратами на очистку загрязненных ресурсов и стоимостью погибшей рыбы. Экономические оценки ущерба природным ресурсам и финансовые требования возмещения ущерба зависят от фактора времени и фактора неопределенности. В связи с этим представляет интерес документ, разъясняющий методы дисконтирования и учета неопределенности при расчетах прошлого экологического ущерба. Предлагаются ставки дисконтирования для каждой составляющей финансовых претензий по ущербу, нанесенному природным ресурсам. При оценке стоимости выбывших экологических услуг и экологических функций экосистем и расчете размера компенсационных затрат (затрат на проведение мероприятий, направленных на компенсацию причиненного вреда) в качестве ставки дисконтирования рекомендуется использовать ставку потребительских предпочтений во времени (общественную норму временного предпочтения). Считается, что 3 процента -это разумное приближение к общественной норме временного предпочтения и что эта величина может использоваться для дисконтирования социальных затрат и выгод. Для целей дисконтирования срочных расходов на восстановление, очистку загрязнения, расходов по оценке ущерба рекомендуется пользоваться текущими нормами процентов по ценным бумагам Министерства финансов с наступившим сроком платежа. Оценка экологического ущерба в России В нашей стране оценка и возмещение экологического ущерба, причиненного окружающей природной среде, природным ресурсам, здоровью населения, а также различным субъектам правовых отношений и хозяйственной деятельности, методами, адекватными современным экономическим и социальным реалиям, в последние годы фактически игнорируется органами государственной власти и развивается исключительно под воздействием требований западных инвесторов и давления общественности в крупных городах, а также независимых природоохранных организаций. Но со становлением рынка недвижимости, развитием оборота земель и повышением уровня жизни населения следует ожидать более активного развития данного вида оценочных работ. Сейчас же это направление практически находится в зачаточном состоянии. Слабое развитие оценки экологического ущерба в России или, вернее, отсутствие такового, обусловливают следующие причины: 1) недостаточное давление общественности из-за низких доходов населения и неразвитости соответствующих правовых процедур; 2) отсутствие жестких природоохранных норм и фактическая отмена платы за загрязнение в 2002-2003 годах; 3) обязательные оценки экологического ущерба с применением процедуры «environmental due diligence» проводятся исключительно по требованию западных инвесторов и кредиторов; 4) проведение объективных оценок экологического ущерба от инвестиционных проектов по требованию общественности в крупных центрах является редким случаем и проводится либо в крупных городах и их пригородах, либо в ценных курортных регионах; 5) оценки по требованию властей при продаже земли в инвестиционно привлекательных местах, например Москве, является отдаленной перспективой; 6) в основном экологический ущерб оценивается в случаях природоохранных нарушениях; 7) процедура обязательной государственной экологической экспертизы и оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) на практике жестко не требует обязательной стоимостной оценки экологического ущерба; 8) применяются нормативные методы оценки, приводящие к некорректным результатам; 9) субъекты правоотношений, которым причинен ущерб и убытки, не выделяются. Согласно российскому законодательству реально оценивается вред, нанесенный окружающей среде, возмещение которого должно направляться в местные бюджеты, хотя вопрос этот до конца не урегулирован; 10) современные методики оценки экологического ущерба, за исключением ряда региональных методик, в основном московских, отсутствуют; 11) социально-экономические последствия (ущерб здоровью, имуществу) на практике фактически не оцениваются, за исключением крайне редких научных исследований; 12) финансовая ответственность за прошлый ущерб отсутствует. В настоящее время, несмотря на значительное количество нормативно-методических документов, правовая база для оценки размера, вреда, причиненного окружающей среде, ее отдельным элементам и природным ресурсам, а также убытков, понесенными людьми, фирмами и такими субъектами правоотношений, как муниципалитеты и субъекты Российской Федерации, крайне размыта. В законодательстве существует ряд пробелов, позволяющих применять различные подходы для оценки вреда, причиненного окружающей среде, и связанных с ним ущерба и убытков, а также вреда и убытков, причиненных нарушением природоохранного, земельного законодательства. В частности, отсутствуют современные методики расчета убытков, связанных с причинением вреда водным объектам, воздуху, земельным ресурсам и земельным участкам, в которых учитывались бы все возможные последствия и случаи, позволяющие рассчитывать убытки, адекватные реальным финансовым и материальным потерям как определенных землепользователей, предприятий, людей, так и местных сообществ в целом. Отличительными особенностями действующей системы экономической оценки экологического ущерба являются, во-первых, покомпонентный подход и, как следствие, отсутствие комплексности в расчетах; во-вторых, преобладание нормативных методов оценки, и, в-третьих, отсутствие законодательно признаваемых методов оценки ущерба (вреда), причиняемого жизни и здоровью людей загрязнением окружающей природной среды, и методов оценки компенсации экосистемных услуг (методов оценки экосистем и их функций). Под нормативными методами понимаются методы, связанные с применением неких утвержденных стоимостных параметров и математических формул. Покомпонентный подход проявляется в том, что оценка ущерба проводится по отдельным средам или элементам природной среды и регламентируется самостоятельными нормативно-методическими документами, содержащими различные в методологическом отношении технологии расчетов. В отдельных случаях ущерб оценивается в виде потерь определенной отрасли народного хозяйства, например лесного или сельского. В России существуют только две методики (методики не утверждены в установленном порядке и не зарегистрированы Министерством юстиции Российской Федерации, поэтому они не признаются органами власти и судебными инстанциями), в которых регламентирована процедура комплексной оценки экологического вреда. Это Методика оценки ущерба от аварий на магистральных нефтепроводах от 1995 года и Временная типовая методика определения экономической эффективности осуществления природоохранных мероприятий и оценки экономического ущерба, причиненного народному хозяйству загрязнением окружающей природной среды от 1983 года. Первая методика носит несколько формальный характер, и, кроме того, является ведомственным документом для защиты интересов нефтяной отрасли в случае возникновения судебной процедуры взыскания ущерба. Вторая методика ориентирована на цели определения экономической эффективности природоохранных мероприятий в системе плановой экономики. То есть она устарела. Непосредственно использовать приведенные в методике удельные величины ущерба от конкретных видов воздействия и загрязнения природных сред невозможно ввиду коренного изменения социально-экономических условий жизни в стране и, соответственно, ценовых пропорций в различных секторах экономики. Помимо этого, данная методика не является законодательно признанной, то есть она официально не утверждена и на этом основании не может применяться в качестве обязательного документа. К сожалению, сегодня утвержденных современных методик экономических и социальных последствий экологического вреда и убытков, которые могут быть причинены хозяйственной деятельностью, в нашей стране не существует. Правовые основания применения имеющихся федеральных методик оценки вреда, нанесенного земельным ресурсам, также не очень ясны, так как они были направлены территориальным органам бывших Министерства природы Российской Федерации и Государственного земельного комитета без прохождения процедур регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации. Оценка ущерба водным объектам и воздуху в основном сводилась к применению утвержденных в начале 1990-х годов ставок платы за сбросы и выбросы загрязняющих веществ, теперь замененных новыми. Работа в этом направлении только начинается. Она должна основываться на современной международной практике проведения экономической оценки воздействия хозяйственной деятельности на окружающую среду и здоровье населения. Наиболее вероятным сценарием развития событий является создание методик по оценке экологического вреда (ущерба) субъектами Российской Федерации на региональном уровне. Такой прогноз подтверждается практикой нормативной деятельности города Москвы, так как в столице уже разработан комплекс методик, позволяющих оценивать и компенсировать вред, причиненный отдельным компонентам городской природной среды: водным объектам, земле, зеленым насаждениям, среде обитания объектов животного мира как в результате нарушения природоохранного законодательства, так и при осуществлении разрешенной деятельности. При оценке воздействия проектов застройки применяется комплексный подход оценки экологического вреда, причиненного естественным экосистемам. Эти документы необходимо учитывать при оценке инвестиционных проектов, осуществляемых в Москве. Так, затраты, связанные с компенсацией причиненного вреда, в частности оплата компенсационной стоимости зеленых насаждений и проведение компенсационного озеленения, могут составить значительные суммы. С созданием методик оценки вреда, причиненного загрязнением атмосферного воздуха и прошлым нарушением земельного и природоохранного законодательства, проекты которых в настоящее время разработаны, на территории Москвы возможно будет осуществлять комплексную оценку воздействия на окружающую среду, учитывающую основные природные среды - почву, растительность, животный мир, воду и воздух. Попытка решить вопрос методического обеспечения работ по экономической оценке экологического ущерба была предпринята в 1999-2001 годах в рамках проекта Глобального экологического фонда (ГЭФ) и Госкомэкологии России «Разработка проектов нормативных правовых документов по установлению ответственности за ущерб, нанесенный окружающей среде хозяйственной деятельностью в прошлом и методической базы по определению прошлого экологического ущерба». В ходе работ были подготовлены методические рекомендаций по экономической оценке экологического ущерба. Данные рекомендации являются комплексным документом и охватывают основные природные среды и природные ресурсы. Однако они не утверждены и не могут быть использованы в качест- ве методического пособия. Полный текст рекомендаций опубликован в книге «Прошлый экологический ущерб (правовые и экономические аспекты решения проблемы)» [7]. Нормативный подход к оценке ущерба проявляется в том, что практически все действующие методики оценки ущерба, нанесенного различным природным средам, построены на использовании законодательно установленных стоимостных параметров. Методики ориентированы на использование в расчетах фиксированных величин, заменяющих оценки реальных затрат на ликвидацию негативных последствий и причиненных убытков. Они позволяют рассчитывать некую величину, признаваемую ущербом, без привлечения независимых оценщиков-профессионалов на основе ограниченного круга зафиксированных натуральных и стоимостных параметров. Процедура применения таких параметров при расчете ущерба крайне облегчена и больших затрат на сбор исходной информации, проведение экономических расчетов и их обоснование не требуется. Правовой статус утвержденных методик облегчает применение юридических технологий взыскания ущерба в силу законодательной признанности применяемых стоимостных величин. Однако, как показывает практика, оценки подобного рода дают недостоверные результаты с точки зрения их соответствия размеру реального ущерба, понесенного третьими лицами или государством в связи с причинением вреда природной среде. Правовая основа оценки экологического ущерба Основными нормативными правовыми документами, устанавливающими принципы оценки вреда окружающей среде и связанных с ним убытков, являются: 1) Закон Российской Федерации «Об охране окружающей среды»; 2) Гражданский кодекс Российской Федерации. Федеральный закон «Об охране окружающей среды» В Федеральном законе «Об охране окружающей среды» (далее - Закон об охране) содержатся наиболее общие принципы оценки и возмещения вреда, причиненного окружающей природной среде в результате экологического правонарушения. Причем данные принципы полностью соответствуют принципам, изложенным в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), в частности в статье 15, раскрывающей понятие убытков. Согласно статье 78 Закона об охране «определение размера вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, осуществляется исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды, а также в соответствии с проектами рекультивационных и иных восстановительных работ, при их отсутствии - в соответствии с таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде». При этом согласно статье 77 «юридические и физические лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи ... и иного нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с законодательством». Гражданский кодекс Российской Федерации Согласно статье 15 ГК РФ под убытками понимаются «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если его право не было нарушено (упущенная выгода)». Рассматриваемая статья, по сути дела, описывает и закрепляет в качестве правовой нормы основную экономическую формулу, которая в настоящее время довольно широко используется при подсчете убытков и ущерба, вызываемых повреждением, гибелью и уничтожением всех видов имущества и ресурсов, включая и природные, большая часть из которых согласно статье 130 ГК РФ относится к объектам недвижимости: Убытки = восстановление нарушенного права + реальный ущерб + упущенная выгода Реальный ущерб = утрата или повреждение имущества Упущенная выгода = неполученные доходы Экономический смысл формулы, установленной статьей 15 ГК РФ, заключается в том, что размер убытков определяется суммированием затрат, необходимых для восстановления нарушенного объекта (приведения его в первоначальное состояние), стоимости утраченного объекта и убытков, вызванных неполучением ожидаемых доходов. На этой же формуле основан и порядок исчисления размера потерь и убытков различных субъектов права (государства, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, отрасли народного хозяйства и т. д.), а также вреда, причиненного тем или иным природным объектам, закрепленный различного рода законодательными и иными правовыми актами. Прямое применение указанных статей федеральных законов позволяет рассчитывать значения экологического ущерба и связанных с ним убытков, не выходя за рамки действующего правового поля и соблюдая принципы современных методологических подходов в данной сфере, развивающихся на Западе. Методы учета экологического фактора в оценке недвижимости Если рассматривать вопросы, связанные с развитием методологии учета экологических факторов при оценке недвижимости, то следует опираться на современные подходы, отраженные в международных и европейских стандартах оценки, требования кредитных организаций по оценке возможных рисков удорожания или закрытия проектов. В международной практике и теории оценки стоимости уделяется большое внимание вопросам влияния факторов окружающей среды на недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и другими факторами государственного регулирования. Считается, что данные факторы являются такими же существенными, как и перечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недвижимости. Как уже говорилось, из-за жестких природоохранных норм, установленных в законодательствах западных стран, и возможного вследствие этого привлечения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали проводить оценку экологического состояния участка или объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также стали оказывать существенное влияние на использование объекта недвижимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические проблемы, из-за боязни возникновения больших расходов по устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги по экологическим обязательствам. Например, в США считается, что фактор загрязнения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулированию ипотечного кредитования целого региона. Международные стандарты оценки (МСО 99 и 2000) В международных стандартах оценки вопросам окружающей среды посвящено два документа: • Стандарт 1; • Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ». В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки, указывается, что отрицательную рыночную стоимость могут иметь некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды. В Руководстве по оценке при наличии опасных и токсичных веществ определяется следующее: 1) что считать опасными и токсичными веществами; 2) как проводить оценку при наличии вредных и токсичных веществ; 3) к каким видам имущества применяется данное руководство; 4) в каких случаях приглашать специалистов; 5) как полученные результаты оценки взаимосвязаны с финансовой отчетностью. К опасным или токсичным веществам относятся особые материалы, присутствие или близкое соседство которых может отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их потенциальной способности приносить вред всему живому. Применительно к оценке понятия «опасное вещество» определяется следующим образом: любой материал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества. Понятие «токсичный» определяется как состояние материала, будь оно газообразным, жидким или твердым, в котором он по своей форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает способностью наносить вред всему живому. Руководство применяется к оценке всех видов имущества, включая установки, машины и оборудование. В руководстве указывается, что при оценке необходимо учитывать такие вопросы, как затраты на санацию или восстановление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т. п. Имея дело с опасными или токсичными веществами, оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить спекуляций относительно имущества. В руководстве также указывается, что раскрытие данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1. Требуется также, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания. Европейские стандарты оценки (ЕСО 2000) В европейских стандартах оценки вопросам окружающей среды также уделяется достаточно большое внимание. В частности, Стандартом 9, регламентирующим содержание сертификата и отчета об оценке, предписывается рассматривать проблемы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска. Это делается для того, чтобы: • гарантировать полный охват всех важнейших областей, влияющих на стоимость; • исключить возможность неправильного истолкования реальной ситуации в отношении стоимости имущества; • избежать возникновения дополнительных обязательств; • избежать финансовых потерь, связанных либо с потерей стоимости имущества при обнаружении негативного экологического воздействия, либо необходимостью осуществления затрат, связанных с выполнением природоохранных требований и норм, обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное качество природной среды. Этим Стандартом предписывается описывать состояние имущества и любые проблемы, связанные с окружающей средой и указывать, было ли проведено обследование для выявления присутствия или влияния токсических или опасных материалов или нет. В отчете также должно быть указано: • как был выполнен отчет - в предположении отсутствия загрязнения или на основе обследования; • следует ли провести формальную оценку окружающей среды или иное техническое обследование; • было ли проведено консультирование по поводу возможного существовании опасных природных явлений, например сейсмических, климатических и других. Считается, что отсутствие подробных исследований требует специального заявления на этот счет. Влиянию экологии придается столь большое значение, что даже если специальное обследование на предмет выявления экологических факторов не проводилось, в отчет все равно предлагается включать раздел «факторы окружающей среды», в котором указывается, что исследования на предмет присутствия или влияния токсических или опасных веществ не проводилось, и поэтому нельзя сделать выводы о возможных влияниях факторов окружающей среды на оценку. В стандартах даже предлагается специальная формулировка, содержащая оговорку, что факторы окружающей среды не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или химического происхождения затрагивает рассматриваемое или соседствующее имущество и влияет на его стоимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке земли или что использовались или используются помещения, которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость». В отчете также предлагается уточнять, что оценка стоимости имущества проводилась при допущении отсутствия загрязнений, и что оценщик не проводил изучение использования в прошлом или в настоящем имущества или соседней земли для того, чтобы установить, есть ли какое-то загрязнение рассматриваемого имущества или площадок от этих использований, и что стоимость определяется в предположении отсутствия таких загрязнений. Если в дальнейшем будет установлено, что загрязнение существует на рассматриваемом объекте или на соседней земле или что помещения использовались или используются так, что это связано с загрязнением, это может снизить отчетную стоимость. Для случаев обнаружения негативного влияния экологических факторов в европейский стандартах разработана специальная процедура, закрепленная соответствующим методическим руководством. В Методическом руководстве 1, являющемся составной частью ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказывать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества в связи с тем, что рынки стали более чувствительными к экономическому воздействию факторов, относящихся к окружающей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обязательств. К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недвижимого имущества или имеющим прямое отношение к оценке ЕСО 2000, относят: 1) загрязнение окружающей среды, являющееся следствием естественных или искусственных (созданных человеком) процессов; 2) химические загрязнители на земле, выщелачивание соседних участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в том числе являющееся результатом нынешних или прошлых процессов; 3) физические (особые виды) воздействия на окружающую среду; 4) технологии очистки и производства, конструкции зданий; 5) опасные материалы в здании. Американская практика оценки В США процедура экологической оценки участка и экологическая оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве случаев экологическая оценка необходима для заключения сделок с недвижимостью. Она проводится экологическими консультантами, имеющими образование в области широкого круга экологических вопросов. Специализированные исследования проводят поэтапно. На первом этапе уделяют внимание признакам потенциального заражения; на втором этапе проводят проверки с целью определения присутствия предполагаемых загрязнителей. На третьем этапе делают описание объема загрязнения. Экологический консультант может дать рекомендацию в отношении необходимых мероприятий для проведения очистки и оценки стоимости восстановительных работ. Первый этап чаще всего имеет отношение к сделкам с недвижимостью. Обычно он включает посещение участка, изучение аэрофотоснимков, исследование регистрационных записей местных, региональных и федеральных экологических агентств, а также изучение соответствующих законодательных актов и выявление природоохранных требований. В ходе посещения участка эксперт опрашивает жителей оцениваемого объекта и их соседей, а также проводит осмотр на предмет выявления признаков загрязнения, таких, например, как пятна на грунте, дефолиация, ядовитые запахи, выемки почвы, неровный тротуар, а также наличие мусора. Если на первом этапе экологическая оценка выявила признаки загрязнения, а также прошлые и настоящие нарушения экологических норм, то в рамках процедуры оценки стоимости переходят ко второму этапу экологической оценки. Как правило, второй этап включает взятие образцов почвы, чтобы установить загрязнение почвы и грунтовых вод. На третьем этапе эксперт обычно составляет план восстановительных работ, включая график работ и смету расходов для проведения экологических очистных работ. В нашей стране существует подобная процедура экологической оценки предприятий. Она носит название экологического аудита, но так же, как и оценка стоимости, находится в стадии своего становления. Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости В России при оценке рыночной стоимости недвижимости экологический фактор учитывается, может и должен учитываться, по крайней мере, в следующих случаях: • при анализе наиболее эффективного использования; • при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, а также возможностей использования недвижимого имущества; • при установлении собственно рыночной стоимости недвижимости; • при оказании консультаций в принятии решений по недвижимости и выработке рекомендаций, связанных с различными аспектами использования недвижимого имущества, при осуществлении инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и осуществления налогообложения. В зависимости от целей измерения влияния экологических факторов на стоимость недвижимости нужно выбирать конкретные технологии и процедуры расчета. Затратный подход При использовании затратного подхода определяется объем затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением отрицательного воздействия. Это могут быть затраты на переоснащение предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, удаление опасных ве- ществ, меры предотвращения их дальнейшего распространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшедших и возможных утечек, а также затраты на проведение мероприятий по минимизации ущерба для населении. Сюда могут быть включены такие мероприятия, как удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ; предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с использованием специальных строительных сооружений; замена поврежденных контейнеров; сбор утечек и стоков; обработка или сжигание отходов на месте т. д. В расчетах по определению восстановительной и воспроизводственной стоимости объекта недвижимости учитывается удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами. Доходный подход При использовании методов доходного подхода, связанных с дисконтированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости, в состав издержек, формирующих отрицательные денежные потоки, включаются обязательные экологические платежи за загрязнение; компенсационные и страховые выплаты, связанные с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий (например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компенсационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению за причиненный ущерб, платежи в возмещение потерь лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства при освоении территории и т. д.); а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям. Сравнительный подход При использовании методов сравнительного подхода экологические факторы рассматриваются как элементы сравнения, а их воздействие на стоимость определяется посредством внесения корректировок в цены объектов-аналогов. Количество элементов сравнения, связанных с окружающей средой, может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступной информации. В качестве элементов сравнения можно использовать количественные и качественные характеристики выбранных элементов сравнения. К количественным показателям относятся измеряемые характеристики природной среды. К качественным показателям относятся экологические и природные характеристики, связанные с местоположением. Такие характеристики могут быть выражены в описательной или словесной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов. Методы субъективной оценки Помимо перечисленных подходов, являющихся традиционными и общепринятыми, в последние десятилетия на Западе активно начинают развиваться новые направления, позволяющие учесть в стоимостной форме более тонкие аспекты ущерба, причиненного окружающей среде. Например аспекты, связанные с потерей «экологических услуг» (способности природных ресурсов выполнять такие экологические и природоохранные функции, как регулирование речного стока, предотвращение эрозии почв и т. д.), потерей красивого вида или возможности отдыхать на природе и т. д.. Эти методы основаны на концепции оценки общей экологической ценности природных благ и природной среды, теории упущенной выгоды потребителя и субъективных методах выявления готовности платить за то или иное природное благо или готовности принять компенсацию за отказ от него [9]. На Западе и, в частности в США, они довольно успешно применяются для взыскания компенсаций за вред, причиненный природным ресурсам, окружающей среде и здоровью людей. В России применение этих методов требует развития правовой базы, позволяющей использовать результаты проведения государственной экологической экспертизы, и подготовки разделов «Оценка воздействия на окружающую среду» в проектах намечаемой хозяйственной деятельности. Литература 1. Международные стандарты оценки /Г.И. Микерин, Н.В. Павлов. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 384 с. 2. Европейские стандарты оценки 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2003. 264 с. 3. World Bank, Operational Policy on Involuntary Resettlement. OP 4.12 Involuntary Resettlement, dec.2001. 4. World Bank, Operational Policy on Involuntary Resettlement. OP 4.12 Annex A - Involuntary Resettlement, dec. 2001. 5. World Bank, Operational Policy on Involuntary Resettlement. BP 4.12 Involuntary Resettlement, dec. 2001. 6. Возмещение экологического ущерба (правовые и экономические аспекты проблемы прошлого экологического ущерба)/под ред. С.А. Боголюбова и И.Н. Сенчени. М.: Издательство Научного и учебно-методического центра, 2000. 144 с. 7. Прошлый экологический ущерб (правовые и экономические аспекты решения проблемы) /под ред. И.Н. Сенчени и В.Ф. Костина. М.: Издательство Научного и учебно-методического центра, 2001. 136 с. 8. Конвенция ЕЭК/ ООН «О доступе к информации, участии общественности в процессе принятия решений и доступе к правосудию по вопросам, касающимся окружающей среды». Европейская экономическая комиссия Организации Объединенных Наций. Нью-Йорк и Женева, 2000 nwww.rusrec.ru 9. С.В. Гоибовский, Е.И. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева. Оценка стоимости недвижимости. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с. 10. С.Н. Бобылев, О.Е. Медведева. Экология и экономика: Региональная экологическая политика. М.: ЦЭПР, 2003. 271 с. МЕДВЕДЕВА О.Е. ОЦЕНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО УЩЕРБА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Имущественные отношения в РФ . 2004. №1. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-ekologicheskogo-uscherba-pri-opredelenii-stoimosti-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 13.05.2015). МЕДВЕДЕВА О.Е. "ОЦЕНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО УЩЕРБА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ" Имущественные отношения в Российской Федерации (2004). URL: http://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-ekologicheskogo-uscherba-pri-opredelenii-stoimosti-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 13.05.2015). МЕДВЕДЕВА О.Е. (2004). ОЦЕНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО УЩЕРБА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Имущественные отношения в Российской Федерации URL: http://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-ekologicheskogo-uscherba-pri-opredelenii-stoimosti-zemelnyh-uchastkov (дата обращения: 13.05.2015). МЕДВЕДЕВА О.Е. ОЦЕНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО УЩЕРБА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ // Имущественные отношения в РФ . 2004. №1. С.64-81. МЕДВЕДЕВА О.Е. "ОЦЕНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО УЩЕРБА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ" Имущественные отношения в Российской Федерации (2004). МЕДВЕДЕВА О.Е. (2004). ОЦЕНКА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО УЩЕРБА ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. Имущественные отношения в Российской Федерации
Подробное изучение методологии и ее применение к конкретным типам. Руководство по оценке при наличии опасных и токсичных веществ (MP 7).
Руководство по применению и исполнению № 7.2 « Оценка при наличии опасных В Руководстве по оценке при наличии опасных и токсичных веществ.
Оценка риска при многосредовых, комбинированных и комплексных воздействиях разных групп населения при наличии угроз здоровью, связанных со средой обитания. Применение методологии оценки риска здоровью в качестве. Индекс опасности - сумма коэффициентов опасности для веществ с.
Применение процедуры оценки экологического ущерба также возможно. в методическом документе « Руководство по оценке ущерба природным ресурсам. В Руководстве по оценке при наличии опасных и токсичных веществ.
Руководство по применению СТБ 18001 - 2005 (OHSAS 18002:2000, NEQ)" идентификация опасности - установление наличия опасности и определение ее характеристик; При определении (идентификации) опасностей, оценке. замена токсичных веществ нетоксичными или менее токсичными;.
Мендациях по применению оценки (МРПО РОО) - по конкретным типам объектов. Ранее принятые ССО РОО 3-01-2005 Методическое руководство по оценке 1 (МР 1). (МР 7). Оценка при наличии опасных и токсичных веществ.
В международной практике и теории оценки стоимости уделяется большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансовое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими, и факторами государственного регулирования. Считается, что данные факторы являются такими же существенными как и перечисленные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недвижимости.
.jpg)